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FLORIDE

Les lois Bailleur / locataire

RESUME DU CHAPITRE 83, PARTIE II

 

Bien que tout bailleur et locataire soient au courant qu’ils possèdent des droits quand un contrat de location écrit ou verbal est signé, dans beaucoup de cas, ils ne les connaissent pas précisément. Quand des problèmes impliquant des droits et des devoirs apparaissent (Selon les procédures du Chapitre 83, Partie II de la loi de Floride) cela finit souvent par une action en justice. Ce document est un résume des lois entre bailleur et locataire. Il n’a pas pour but de fournir un conseil légal. Pour des informations complémentaires non indiquées ici, les parties doivent toujours se reporter au Chapitre 83, Partie II de la loi de Floride.
 

AVANT DE LOUER

Un locataire a les mêmes droits qu’un bailleur. Vous ne devez jamais accepter un arrangement à l’amiable avec le locataire. Si possible, convenez d’un état des lieux du bien afin d’identifier les problèmes qui doivent être réparés AVANT de signer un bail. Prenez des photos et des vidéos ou notez tout défaut nécessitant des réparations dans le contrat de location ou sur un document annexe signé par les deux parties.

 

Un bailleur a le droit d’encaisser plusieurs cautions,  ou plusieurs mois de loyers à l’avance. Ces paiements anticipés varient. Le locataire doit faire très attention quand il donne de l’argent en avance sauf si une décision a été convenu au préalable pour entrer dans les lieux. Un locataire qui paye ses loyers en avance et décide ensuite de ne pas occuper les lieux N’A PAS le droit d’être remboursé. Le contrat doit mentionner que les loyers payés à l’avance ne sont pas remboursables.

 

Avant que vous signiez, assurez-vous d’avoir entièrement compris les conditions du bail.  Si vous NE le comprenez PAS, ne signez pas le contrat. Il n’y a pas de délai de rétractation annulant le contrat de location, donc si vous signez, vous êtes liés jusqu’au terme du bail.

 

BAUX VERBAUX ET ECRITS

Un contrat de location est un accord pour louer un bien (généralement appelé un bail). Un bail peut être écrit ou verbal. La plupart des contrats de location sont écrits car les  contrats de location verbaux peuvent être sujet à une mauvaise compréhension et sont difficiles à justifier en cas de conflits. Un bail écrit peut être un contrat formel ou simplement une copie d’une lettre exposant les droits et obligations du bailleur et du locataire.

 

Les lois de Floride exigent que le bailleur adresse tout courrier à son locataire par écrit ou par remise en main propre, même si le contrat de location est verbal. Cela est également valable quand le locataire envoie un courrier à son bailleur. Vous devez toujours garder une copie de tout document envoyé ou reçu du bailleur.

 

Section 83.46(2), Florida Statutes. 

Si le contrat de location ne contient aucune particularité sur la période d’occupation, celle-ci est déterminée par le type de paiement des loyers (à la semaine, à la quinzaine, aumois, etc.). Pour toutes les autres périodes, ce sont soit celles spécifiées par la loi ou celles qui font partie du contrat entre le locataire et le bailleur.

 

CAUTION ET CRITERES DE LOCATION

Une caution pour dommages et intérêts est la condition la plus demandée par les bailleurs. Avant de signer un bail, examinez les lieux et notez tous les éléments abimés et si possible prenez des photos et apposez-y un cachet indiquant la date. Laissez un exemplaire au bailleur et gardez en une copie pour vous. Cela permettra de réduire les conflits à l’avenir.   

 

Section 83.49(a), Florida Statutes. 

Concernant la sortie des lieux à la fin du bail :

  • Si le bailleur n’a pas l’intention de retenir la caution, il doit la rembourse au locataire dans les 15 jours. 

  • Dans les 30 jours, il doit adresser un courrier au locataire en indiquant le montant et la raison pour laquelle il conserve la caution. Ceci doit être envoyé par recommandé à la dernière adresse connu du locataire.

  •  Si la notification n’est pas envoyé dans les 30 jours, le bailleur perdra son droit à percevoir un remboursement sur la caution.

Section 83.49,3(b)(c), Florida Statutes. 

Après réception du courrier du bailleur indiquant qu’il demande un remboursement, le locataire aura 15 jours pour le contester par courrier. Si aucune réponse n’est reçue, le bailleur devra déduire le montant du remboursement sur la caution, et envoyer la somme restante de la caution au locataire dans les 30 jours suivant la réception du courrier du bailleur demandant un remboursement pour réparations. Si le locataire s’oppose à la demande de remboursement du bailleur, il a un recours auprès du «  Florida Department of Agriculture and Consumer Services » et peut entamer une procédure auprès du tribunal compétent afin de se prononcer sur les droits du bailleur concernant la caution.

 

QUI EST RESPONSABLE ?

Même si vous et le bailleur partagez des responsabilités dans la relation propriétaire/locataire, les paragraphes suivant traitent des responsabilités qui s’appliquent à chacune des parties. Ces responsabilités varient en fonction du contrat de location et du type d’habitation.

 

LE BAILLEUR

Section 83.51(1)(a)(b), Florida Statutes. 

Les responsabilités du bailleur vont dépendre du type de logement mis en location. Le propriétaire d’une maison « single-family » ou « duplex » doit respecter les termes suivants :

  • Se soumettre à la réglementation et au code la santé en vigueur dans l’immeuble ou dans la maison;

  • Dans les immeubles, maisons ou il n’y a pas de réglementation, ni de code la santé, ni de maintenance du toit, de fenêtres, de moustiquaires, de sols, de marches, de halls, de murs extérieurs, de fondations et de tous les autres composants structurels en bon état et capable de résister au quotidien ;

  • Garder la robinetterie en bon état de marche.

Les obligations du bailleur peuvent être changées ou modifiées uniquement par écrit quand la location concerne un logement « single family » ou « duplex ».    

 

Section 83.51(2)(a), Florida Statutes. 

En plus de répondre aux obligations ci-dessus, le propriétaire d’un logement autre qu’une maison « single-family » ou « duplex » (tel qu'un « apartment ») doit, pendant toute la durée du bail, prévoir une réserve financière raisonnable pour :  les traitements contre les animaux et insectes nuisibles, le remplacement des serrures et des clés, l'entretien des parties communes et des réceptacles pour les ordures, le fonctionnement du chauffage durant l’hiver, l'entretien du système d’eau courante et d’eau chaude.

 

Cela ne signifie pas que le bailleur soit obligé de payer l'eau, l'électricité, le gaz ou les ramassage des ordures, même s'il peut choisir de le faire.

 

LE LOCATAIRE

Section 83.52, Florida Statutes. 

Pendant toute la durée de location, le locataire doit :

  • respecter les Codes de Santé et du Logement en vigueur et garder l’habitation propre et saine,

  • vider proprement les poubelles,

  • garder la robinetterie propre et en bon état,

  • ne pas détruire, abîmer, détériorer ou enlever tout ou partie du logement appartenant au bailleur, ni autoriser quelqu’un à le faire,

  • se conduire correctement et demander aux personnes qu'il accueille de faire de même, afin de ne pas troubler la quiétude des autres locataires,

  • faire fonctionner et utiliser de façon correcte l’électricité, la robinetterie, les sanitaires, le chauffage, la ventilation, la climatisation et les autres équipements et appareils, y compris l’ascenseur.  

ACCES AU LOGEMENT

Section 83.53(1), Florida Statutes. 

Le locataire n’a pas le droit d’empêcher le bailleur d’entrer dans les lieux de temps en temps, à des heures raisonnables, afin d’inspecter le logement.

 

Section 83.53(2), Florida Statutes. 

Le bailleur peut entrer dans le logement n’importe quand en cas d'urgence pour préserver l'intégrité des lieux.

 

En temps normal,  le bailleur peut entrer dans le logement après avoir averti le locataire  au moins 12 heures à l'avance, et à des heures raisonnables (généralement comprises entre 7h30 et 20h00).

 

Le bailleur peut entrer à n’importe quel moment dans le logement à condition que :

  • Le locataire soit absent des lieux depuis une durée égale à la moitié d’un mois. Si en cours de bail, le locataire avertit le bailleur de son intention de s’absenter, alors le bailleur pourra pénétrer dans les lieux à condition que le locataire lui ait donné son accord ou afin de protéger l’habitation;

  • Le locataire a donné son consentement; 

  • Le locataire a formellement refusé la demande du bailleur;

  • en cas d’urgence;

Le bailleur ne devra pas abuser de son droit de visite, ni l’utiliser comme un harcèlement envers le locataire. 

 

IMPOSSIBILITE DE RESPECTER LES OBLIGATIONS

Si le bailleur NE respecte PAS ses obligations, Section 83.56(1), Florida Statutes. 

Le locataire devra notifier au bailleur par écrit, en main propre ou par courrier, le non-respect de ses obligations de bailleur ou des conditions particulières du bail (voir S. 83.51(1)). L’avis écrit devra aussi indiquer l’intention du locataire de mettre fin au contrat de location suite à ce non-respect. Le locataire pourra mettre fin au bail si le bailleur ne réagit pas dans les 7 jours suivants la réception de l’avis écrit.

 

Si le locataire NE respecte PAS ses obligations, Section 83.56(2),  Florida Statutes.  

En dehors du cas où le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur doit informer son locataire par écrit de toute obligation non respectée.

 

Si le problème peut être corrigé comme indiqué dans le bail, le locataire aura 7 jours pour y remédier. Si le locataire n’a toujours pas réagit après les 7 jours, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion pour non respect des obligations.

 

S’il n’est pas du ressort du locataire de résoudre ce problème, il aura 7 jours pour quitter les lieux.

 

Chaque cas d’expulsion est unique, renseignez-vous bien sur les lois en vigueur. Un bailleur NE devra PAS expulser le locataire en représailles parce que celui-ci s’est plaint auprès d’une agence gouvernementale à propos de ses droits.

 

Non-paiement du loyer, Section 83.56(3), Florida Statutes. 

Le bailleur doit envoyer par écrit une notice au locataire de payer dans un délai de trois jours (non compris week-ends et jours fériés) ou de quitter le logement. Si le locataire ne paye pas le loyer ou ne quitte pas les lieux, le bailleur pourra entamer une procédure d’expulsion.

 

Pour que le bailleur obtienne le paiement du loyer ou récupère son logement, il devra intenter une action auprès du tribunal du Comté. Le greffe du tribunal du Comté adressera ensuite une assignation au locataire. Le locataire devra se conformer aux exigences de l’assignation dans la période indiquée. Ne pas répondre à cette demande se traduira par une mise en cause du locataire. Le greffe du tribunal du Comté émettra ensuite un « Writ of Possession » (ordonnance de repossession) auprès du « Sheriff » qui notifiera que l’expulsion prendra place dans 24h.

 

Section 83.595, Florida Statutes. 

A propos du manquement ou de la résiliation anticipée du contrat de location du locataire, les possibilités de recours du bailleur sont les suivantes :

  • Mettre fin au bail, reprendre possession du logement, et mettre fin à toute autre dette supplémentaire du locataire,

  • Reprendre possession de son bien, tenir le locataire responsable et conserver le loyer indiqué dans le bail afin de pouvoir louer à nouveau le logement,

  • Se tenir prêt et ne rien faire, en tenant le locataire responsable des loyers restants dus.

Section 83.67, Florida Statutes. 

Les lois de la Floride n’autorisent pas un bailleur à agir comme suit :

  • Couper ou suspendre les services de premières nécessités (eau, électricité..) même si le bailleur a accès à ces services ou s’il effectue les règlements,

  • Remplacer les serrures ou empêcher le locataire d’accéder au bien,

  • Démonter les portes extérieurs, les serrures, le toit, les murs et les fenêtres (sauf  pour maintenance, réparations ou remplacement).

  • vider les locaux des possessions personnelles du locataire tant qu'un jugement d'espulsion n'est pas intervenu.

Dans le cas contraire, le locataire pourra intenter une action en justice en demandant des dommages et intérêts en plus des frais du tribunal et de ceux d’avocat.

 

QUAND LE LOCATAIRE A L’INTENTION DE PARTIR

Le locataire doit adresser au bailleur le préavis mentionné dans le contrat de location. Les informations ci-dessous résument les procédures pour les baux qui n’indiquent pas de période de préavis. Le locataire doit s’assurer de vérifier son contrat de location pour toutes les autres conditions qui peuvent s’appliquer lors du départ du logement.

 

Dans certain cas, si les conditions générales du bail le permettent, chaque partie peut mettre fin au bail en s’adressant un courrier l’une à l’autre. La durée de préavis requise est déterminée par le bail ou, si ce n’est pas indiqué dans celui-ci, la périodicité des paiements peut être prise en compte comme période de préavis. 

 

Section 83.57, Florida Statutes. 

Dans les cas om le bail ne prévoit pas expressément de délai de préavis, celui-ci est déterminé comme suit :

Si le bail est annuel, le délai de préavis doit être d'au moins 60 jours. Si le bail est trimestriel,  le délai est d'au moins 30 jours. Si le bail est mensuel, le délai est de 15 jours minimum. Enfin, si le bail est hebdomadaire, le délai minimum est alors de 7 jours. Le locataire doit envoyer toute correspondance à l’attention du bailleur par courrier ou en remise en main propre, et exiger un reçu.


Quand le locataire part définitivement du logement, il doit s’assurer de solder tous ses comptes. Fermer les compteurs d’eau et d’électricité, informer le propriétaire et rendre le logement propre. Il est préférable d’organiser un état des lieux de sortie avec le locataire et noter tous dégâts éventuels.     

 

SERVICE MILITAIRE

Section 83.682, Florida Statutes. 

La loi de Floride stipule qu’un membre des Forces Armées peut mettre fin à son contrat de location sous certaines conditions.

 

Pour avoir une copie de la version complète de la loi de Floride, rendez-vous sur www.leg.state.fl.us.

 

Nous vous invitons à consulter notre rubrique mots-clefs pour comprendre tout le vocabulaire technique.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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